|
Leuk huis gevonden, maar te duur?
Het onderhandelen over een woning is van een geheel andere orde dan het onderhandelen over bijvoorbeeld een auto. Allereerst zijn er de regels en de gebruiken die de makelaars (onderling) hanteren. Het is handig om van enkele van die regels op de hoogte te zijn als u zelf gaat onderhandelen. Makelaar is een vrij beroep. Er zijn in Nederland vrije makelaars en makelaars die zich aangesloten hebben bij brancheverenigingen. Deze organisaties hebben allemaal verschillende gedragsregels waar de makelaar zich aan moet houden. Zo mag de makelaar van de ene organisatie met slechts één koper tegelijk onderhandelen, terwijl een makelaar van een andere organisatie met meerdere kopers tegelijk mag onderhandelen. Verdiep u dus in de verkopend makelaar en zijn/haar organisatie om te voorkomen dat u in een situatie terecht komt waarin kopers tegen elkaar op moeten gaan bieden. Geen fijn idee als u een lage prijs wilt gaan betalen! Eerste stap
Vraag de makelaar vooraf of hij "nog vrij is" met de woning. Zo ja, start de onderhandelingen. Zo nee, breng dan geen bod uit. Het uitbrengen van een bod eeft in die situatie geen zin omdat de makelaar als gezegd niet met twee partijen tegelijk mag onderhandelen en daarnaast heeft u kans dat uw bod zal orden gebruikt om de andere kopende partij tot een vergelijkbaar of hoger bod te bewegen. Bovendien laat u met uw bod direct zien dat u erg veel interesse heeft. Als de onderhandelingen bij de andere beoogde koper tot iets leiden staat u minder sterk dan wanneer u nog geen bod had ingebracht. Vraag wel aan de makelaar of hij contact met u opneemt zodra de onderhandelingen met de eerdere kandidaat zijn vastgelopen of afgeketst. Hoe hoog moet het eerste bod zijn?
Ieder huis is anders, iedere situatie is anders en ieder openingsbod is dus ook anders. Als in Nederland de vraagprijs gemiddeld 4% hoger ligt dan de eindprijs, heeft dat voor uw specifieke situatie geen enkele betekenis! Immers, het kan zijn dat de verkopers van uw woning zelf ook al een nieuwe woning hebben gekocht en dus snel willen verkopen. Zij zullen dan bereid zijn wat verder met de prijs te zakken dan gemiddeld. En van de andere kant
zal hun vraagprijs niet te hoog gesteld zijn; daardoor zullen er meer kapers op de kust zijn dan u alleen. Het heeft geen enkele zin de verkopende makelaar te vragen naar de bodemprijs, die geeft hij toch niet prijs aan een particuliere koper. Als u (veel) te laag biedt, loopt u een grote kans dat uw bod niet in behandeling wordt genomen. In dat geval staat u echt met 1-0 achter en moet u een nieuw en hoger bod gaan formuleren. U laat daarmee het achterste van uw tong zien, niet best voor een lage eindprijs.... Te hoog bieden is natuurlijk ook zonde... Het juiste bod uitbrengen is een kwestie van praten/luisteren en van ervaring hebben en dat mist u natuurlijk zelf wel. Daarom is het inschakelen van een eigen makelaar nog niet eens zo gek. Het vragen van een optie
Een optie op de woning heeft grote voordelen. U kunt in alle rust onderhandelen zonder het risico te lopen dat de woning aan u voorbij gaat. De verkopende makelaar zal wel eisen dat u aan de optie een serieus bod verbindt.
Als u een optie vraagt laat u zien dat u erg geinteresseerd bent. En dat is niet gunstig voor een lage eindprijs. Bovendien: de kans dat een makelaar een optie aan u verstrekt is klein. Want waarom zou hij ook: u heeft kennelijk zoveel interesse, dat u maar gewoon snel moet handelen. Kortom: u vraagt een rustgevende optie en krijgt in de plaats een drukverhogend "nee" op uw verzoek. Het vragen van een optie heeft dus niet alleen voordelen.
Tussen collega's is het wel gebruikelijk om een optie te bedingen. En die optie zegt dan weer niet zoveel over de werkelijke interesse van de potentiele koper. Ook daarom is het inschakelen van een eigen makelaar niet onverstandig, want met zo'n optie heeft u wel al wat meer zekerheden over het aankopen van de gevonden woning. Wel of geen makelaar?
Als u een eigen makelaar inschakelt kunt u ervan uitgaan dat de woning in elk geval niet meer aan u voorbij gaat. Dat heeft niet alleen te maken met het makkelijk verstrekken van opties, maar ook met gedragscodes tussen akelaars onderling. Zie makelaars gerust als een vriendenclubje....
De meeste makelaarsorganisaties vragen voor het begeleiden van de aankoop een vast percentage van de eindprijs. Uitzondering is De Kopermakelaar. Hier hanteert men een ander principe: De Kopersmakelaar hanteert als tarief een deel van het verschil tussen de vraagprijs en de eindprijs. No cure, no pay. Anders gezegd: hoe beter De Kopersmakelaar namens u onderhandelt, hoe meer hij zelf verdient en hoe minder u straks voor de woning gaat betalen! De Kopersmakelaar heeft ook nog het voordeel dat hij zelf geen huizen mag verkopen. Hij is dus nooit concurrerend voor de makelaar waar hij zaken mee doet, en dat praat extra gemakkelijk... De Kopersmakelaar is overigens de enige makelaarsorganisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het aankopen van woningen. Men vraagt 20% van het verschil tussen de vraagprijs en de eindprijs en levert daarvoor niet alleen de prijsonderhandelingen, maar ook een bouwkundig rapport of een taxatierapport (dat u later weer voor de bank nodig heeft) en controle van de voorlopige koopovereenkomst op afwijkende bepalingen die in uw nadeel kunnen werken. Indien u de opdracht aan De Kopersmakelaar via Dimo verstrekt krijgt u ook nog eens 10% extra korting op dit no cure, no pay tarief.
|